底地の基礎知識

底地とは、借地権がついている土地のことをいいます。地主が土地を貸し、借地人がその土地の上に建物を建てる
等して所有しているという形になります。底地は、借地権がついていることで、権利が制限されるようになっています。
土地そのものは地主の所有物ですが、上に土地を借りて利用している人がいる限り、その人の持っている権利（借地権）を無視して、土地を利用することはできないのです。

１つの土地に対して、地主と借地人の権利が入り交じっているため、権利関係が非常に複雑です。

底地の整理・売却

底地の整理・売却についてはいくつかの選択肢があります。

借地権者への売却

より底地を高く売却する為、借地権者に買い取ってもらう交渉が挙げられます。この場合は売却価格を路線価による借地権割合から換算した底地割合より高くなるケースがほとんどです。
借地人からすれば、土地と建物の両方が自己所有となるため、金融機関からの融資が受けやすくなるというメリットがあり、
今後の地代を払う必要もなくなるため、提案を受け入れてくれるケースも多いでしょう。

第三者への売却

底地を売却したいが借地権者が購入しない場合、底地の実勢価格は、売却価格を路線価による借地権割合から換算した底地割合より小さくなります。
底地の場合は買い取ったとしても建物を建てたり、駐車場として利用したりすることができないため、
なかなか第三者に売却することができません。そうした事情もあり、第三者へ底地を売却する場合は、不動産買取業者を利用するケースがほとんどです。

※底地を売却する際の借地権者の同意
底地の売却は、借地権の売却と違い、承諾は不要です。地主は自由に底地を売却する事が
出来ます。売却が成立した後に、新たな土地所有者（地主）から借地人に通知を行うのみです。

底地と借地権を合わせて第三者に同時売却

地主と借地権者とで、協力して双方の権利（底地と借地権）を同時に第三者へ売却する方法です。
借地権の更新時期、借地権者の建物再建築の検討時期、借地権者に相続があった時等のタイミング
で良く採用される方法です。双方の取り分は、どちら側に売却する事情が強いかで左右されます。
どちらも同じくらいの事情の場合、財産評価上の借地権と底地の割合になることが多いと言えます。

借地権の買戻し

借地権を地主が買戻し借地権を解消することです。これは、借地権者側から借地権売却の承諾を
求められた場合、良く勧める方法です。借地権の売却は、借地権だけで売却しようとすると路線価
の借地権割合より低い割合になってしまうことが多くなります。また借地権者は地主に対し、譲渡
承諾料（名義書替料）やケースにもよりますが建物の建替え承諾料を、借地権の売却代金から地主
に支払います。地主は承諾料などを考慮し、差し引いた金額で借地権を買い戻すこととなります。

底地のメリット

収益性がある

底地のメリットは、大小ありますが地代により収益を上げられることです。地主が得られる
収益は以下の通りです。

■地代・・・借地人から支払われる土地の利用料のことです。双方が合意すれば、互いの関係性
や物価などを踏まえて改訂できます。合意が得られない場合には、裁判によって正当性を主張する場合もあります。
※一般的に地代は安く設定されることが多く、賃貸マンションやアパートと比較して底地は収益性が低い傾向があります。

■更新料・・・借地人との契約を更新する際に請求できます。具体的な金額は双方の話し合いに
よって決まりますが、目安は底地の時価の3～5％です

■承諾料・・・借地人が建物を第三者に売却することを承諾する際に、承諾料を受け取るケースが一般的です。目安としては、借地権価格の10％程度です）

定期的に収入が得られる点では、底地はマンションやアパートの管理と共通しますが、これらと比較した場合の底地のメリットは以下の2点です。

■清掃や修繕などの管理の必要性がない

■空き家のリスクがない

第三者への売却が難しいといわれる底地ですが、収益性が見込める物件であれば売却がスムーズに進むことがあります。
いわゆる「利回り」の良い不動産という扱いになるためです。また、不動産会社に売却する際には、
収益性によって物件の価値が評価されることが多いため、利回りが良いほど査定が高くなる可能性が高まります。

※底地には、税金（固定資産税と都市計画税）の支払いによる支出があることも把握しておかなければなりません。
地代から税金を差し引くと、手元にそれほど現金が残らないケースもあるので、相続などで地代を引き継いだ方は、
前年の実績などを見て確認しておくことをおすすめします。

底地のデメリット

流通性が低い

底地のデメリットは、これまで紹介した通り流通性が悪いことです。

権利の強い借地人が存在し、自由な利用や売却ができないという底地の特徴からどうしても不動産としての価値が低くなりがちになってしまうのです。

例えば、借地人が底地を買い取ってくれるケースや、底地売却と同じタイミングで協力して借地権を売却してくれるケースなど、借地人が協力の姿勢を示しているときにはまだしも、協力が得られない場合や交渉の場がなかなか持てないときには、非常に対応が難しくなってしまいます。

流通性の低さは、底地の売却額に影響します。底地の形状や近隣の環境、売却時の条件などによって異なりますが、
売却時の目安は以下のようになります。借地人が底地を買い取るだけの現金を保有しているか否かということもポイントになる可能性があります。

◆借地人に売却する場合・・・底地本来の価格の50％程度
◆不動産業者に売却する場合・・・底地本来の価格の10％程度
相場はあくまでも目安です。実際の契約では、さまざまな事情を踏まえた当事者間の契約によって決まる点を把握しておきましょう。