借地の基礎知識

第三者の土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てること、その第三者から土地を借りる権利を借地権といいます。つまり、第三者（地主）と契約を結び地代を払う形になります。

しかし、建物は自分のものですが、その下の土地は他人のもの。地代の発生や建物賃貸借契約上・借地借家法上で地主との間に様々な制約が発生します。また、売却する際も、所有権に比べ土地を借りるだけの権利なので資産価値は低くなってしまうことや購入する際も融資の制限が発生したり、
所有権と比べると不都合なことが多く、借地に関する悩みやトラブルが多いのが現状です。

旧法借地権と新法借地権

借地権は、まず「普通借地権」か「定期借地権」に分かれます。
普通借地権は、「旧法借地権」と「新法借地権」に分かれます。
定期借地権は通常の借地権と異なり、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後は更新ができないというものです。ご相談いただく借地権の殆どが、普通借地権の「旧法借地権」です。借地権は、借地契約のタイミングによって適用される法律が異なります。

借地に関する法律は、大正時代から「借地法」（旧法）が運用されてきましたが、平成4年（1992年）に法改正が行われ、「借地借家法」（新法）が制定されました。

借地借家法が施行されてから30年近く経っていますが、まだまだ旧法借地権は存在しています。
ここで重要なのは、旧法借地権に基づく契約を更新しても、新法借地権に切り替わるわけではないということです。旧法借地権を新法借地権に切り替えるには、旧法に基づく借地契約を解除したうえで、新法に基づく借地契約を新たに締結する必要があります。旧法は、借地権者の立場を守ることに重点が置かれていたのが特徴です。

たとえば、契約期間を定めていても、地主が正当事由をもって更新を拒絶しない限り、自動的に契約は更新されます。また、借地権者には建物買取請求権が認められており、借地契約の満了時に地主に建物を買い取ってもらうことができます。

借地権者からすれば半永久的に土地を使い続けることができますが、地主からしたら、一度土地を貸すとなかなか返って来ないことがリスクです。

旧法借地権の存続期間

旧法では、建物を堅固建物（石造・レンガ造・コンクリート造・ブロック造など）と、非堅固建物（木造など）に区分しており、それぞれ借地権の存続期間が異なります。
以下の表でご確認ください。

新法借地権の存続期間

新法において借地権の存続期間は、一律30年とされました。ただし、地主・借地権者がこれより長い期間を定める場合は、その期間が存続期間となります。
また、契約を更新する場合の期間は、1回目の更新では20年、2回目以降の更新では10年とされました。こちらも、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定できます。
なお、旧法においては堅固建物と非堅固建物で借地権の存続期間が異なっていましたが、新法においてはその区別はなくなりました。

借地のメリット

価格が安い

一番のメリットは、何と言ってもその価格の安さです。土地と建物がセットになっている一戸建ての場合、土地の取得にかかる費用が非常に大きく、特に都心部の場合は坪単価も高いため、買いたい場所で家が買えないこともあります。
ただし借地権付き建物であれば、土地を購入する費用の6〜8割程度の価格で販売されているため、同じ立地でも借地権か所有権かでかなりの価格差があります。

税金がかからない

土地を購入すると、不動産取得税が課税され、さらに毎年固定資産税や都市計画税も課税されます。
しかし借地権であれば、これらの税金も課税されることがありません。