借地底地コンサルティング
事例のご紹介
売却
ご相談内容
借地人が借地権付建物（戸建）を売却する予定。
譲渡承諾や建替承諾はどうしたらいいか、そもそもこのまま土地を貸し続けていいのだろうか。
ご提案
当該借地は旗竿地であり、隣接する土地に地主様が所有されている土地は無く、このまま次の借地人に貸してしまうと、当該地が持っているポテンシャルを最大限引き出すことができません。
自由度もなく、固定資産税の事を考えると地代だけでは収入が心もとないという期間がまた数十年続いてしまいます。
万が一、その間に相続等が発生した場合に、納税のために底地を売却しようとすると、底地であるということや、納税期間までに売却しなければならないという焦りで、相場よりも安く手放さなければならないという可能性もあります。
そこで、借地権の買戻しをして建物を賃貸する、又は底地を同時に売却をしてはどうかとご提案させていただきました。
結果
建物も古くなっているので建て替えとなると、旗竿地であり共同住宅に向いていないので、底地と借地の同時売却となりました。最寄駅から5分と立地も良く、市況も良かったため、査定価格より高めのチャレンジ価格で販売開始したところ、すぐに顧客が付き、地主様も借地人様も収益を最大化させることができました。
更新
ご相談内容
借地権の更新を父が行っていたが、相続後に更新となった方々を放置してしまっている。
過去に遡って更新契約を締結することは可能かどうか。その際に更新料はもらえるのかどうか。
ご提案
契約期間が20年～30年と長いため、このようなことは多々ございます。 更新料については慣習でいただけるものですが、契約書に更新料の文言が無く、争いとなった場合はいただくことは困難です。当時の土地価格をもとに更新料や地代の市場価格を算出し、契約書の文章も更新料の記載を追加 する等、時代に合ったものに再作成することをご提案いたしました。全ては借地人の合意が必要な内容となるため、ご理解をいただけるよう弊社が間に入って借地人様へご説明することになりました。
結果
借地人様も地主様から連絡が無いので放置していたご様子でした。新たな契約書の内容にはご理解いただきましたが、数百万円の更新料、相場が上がったことによる1.5倍近くなる地代に対して抵抗感がございました。
路線価および地価公示、周辺事例をもとに各金額の正当性をご説明し、更新料については3年間の分割払い、地代については急な高騰を緩和させるため、5年間で1.5倍になるよう毎年地代を上げていくということでご理解いただき、無事更新契約が締結されました。
相続
相談内容
父が底地を持っている土地が更新の時期を迎えている。
借地人から更新のタイミングで底地を買いたいと言われている。
更新した場合は次のタイミングで私が相続を受けるが、この底地を持っていた方がいいのか、借地人に売却したほうがいいのか悩んでいる。
ご提案
まず底地の査定を行ったところ、借地人が買いたいと言っている金額が相場よりも安いことが判明。
正当な金額で売却をしてもいいが、お父様が所有されている底地の立地がとても良い。角地であり商業地でもあるため、ここは保有を継続し、借地人から借地権を買い戻せるチャンスを待つという選択肢があることをお伝えいたしました。
結果
今回は更新となりました。
余談ですが、土地賃貸借契約の面積と登記簿の面積に大きな差異があり、なぜそうなっているのか地主も借地人もご存じないとのことでしたので測量をすることとなりました。結果、借地面積と一致し、登記簿上の面積がかなり大きくなっていました。その後、地積更生登記を行い、翌年からの固定資産税を下げることが出来ました。
建替
相談内容
借地権の更新契約を迎える借地人より、借地権を買取って欲しいと言われている。
買った方がいいのかどうか判断に悩んでいる。
ご提案
駅から2分で整形地であったため、マンション建設にとても良い立地です。
木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造でどれくらいの費用で建築できるか複数社から見積取得、長きにわたって空室リスクを少なくするための間取り、宅配ボックスなどの人気設備はもちろんのこと、各部屋のコンセントの位置まで、賃貸営業で培った入居者ニーズを最大限織り込みんだプランをご提案させていただきました。
結果
短期的な収益性の高さと長期的にみた修繕費のバランス、長きにわたって入居者から求められるプランを評価いただき、大手ハウスメーカーの鉄骨造マンションにて建築を行いました。
賃貸募集も竣工前から申し込みが入り、竣工後1ヶ月で満室となり、地主様にも喜んでいただけました。
